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Dans cette vidéo, nous prendrons en exemple un bien immobilier acheté 100 000 euros.
Les frais de notaire sont de 8 000 euros.
Les loyers annuels sont de 12 000 euros.
Les charges de copropriété sont de 400 euros/an.
La taxe foncière est de 800 euros.
Vous avez prévu d’effectuer des travaux de rénovation à hauteur de 8 000 euros la première année.

1. La rentabilité nette

La rentabilité nette prend en compte les charges qui pèsent sur le propriétaire afin de vous donner une idée beaucoup plus précise du rendement du bien. Ce deuxième calcul s’opère une fois que vous avez pris contact avec le vendeur et qu’il a pu vous fournir une idée plus précise des charges diverses.

Les charges à prendre en compte sont :

La taxe foncière,
Les charges de copropriété,
Les honoraires d’agence (si le bien est géré par une agence immobilière),
L’entretien des locaux,
Les travaux,
L’assurance.

Évidemment, le facteur « charge » est variable, notamment d’une année sur l’autre. Ainsi, si vous effectuez des travaux de rénovation ou d’amélioration la première année, la rentabilité sera moins importante mais grimpera les années suivantes quand le coût des travaux sera amorti.

Ici le calcul est le suivant :
[(Loyers annuels – (charges diverses + travaux)) / prix de revient (frais d’agence et frais de notaire inclus)] X 100

Dans notre exemple, cela donne la première année :

[(12 OOO euros de loyers – (400 de charges copro + 800 de taxe foncière + 8 000 de travaux)) / (100 000 + 8 000 euros de frais de notaire)] X 100 = 2,6 % de rentabilité.

Là, on passe de 12% de rentabilité brute comme vu dans la vidéo sur la rentabilité brute à moins de 3%...

D’où l’intérêt du calcul pour éviter les mauvaises surprises.

Mais dans notre exemple, ce sont les travaux de rénovation réalisés la première année qui viennent ronger la rentabilité.

Les années suivantes, vous aurez cette rentabilité :
12 000 loyers – (400 charges copro + 800 taxe foncière) / (100 000 euros + 8 000 euros notaire) X 100 = 10 %


2. La rentabilité nette nette

Il s’agit ici d’affiner encore plus le calcul de la rentabilité et de prendre en compte votre imposition.

L’imposition est propre à chaque foyer fiscal tant selon sa situation personnelle que sa situation patrimoniale.

Cependant, pour affiner le calcul de rentabilité, vous pouvez ajouter aux charges le poids de votre imposition pour calculer la rentabilité nette nette de votre bien immobilier.

Cela donne le calcul théorique suivant :

[Loyers annuels – (charges + travaux + impôts) / prix de revient (frais d’agence et frais de notaire inclus)] X 100


Le calcul de rentabilité d’un bien est important dans votre décision d’achat mais ne doit pas être le seul critère de votre décision.

Si vous estimez que la rentabilité d’un bien est faible, n’oubliez pas que vous pouvez l’influencer à la hausse.

Tout d’abord en… négociant le prix d’achat !

Puis, ensuite, par exemple en transformant une location classique en location courte durée ou en colocation, en divisant un logement pour en créer deux (ou trois !) et augmenter ainsi vos revenus locatifs ou encore en rénovant les appartements de fond en comble pour créer un appartement coup de cœur et pouvoir ainsi proposer un loyer plus conséquent, se rapportant aux prestations du bien immobilier proposé.

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