O episódio da bolha imobiliária americana que estourou em 2008 é um belíssimo exemplo de funcionamento dos mercados financeiros e de como se ganhar ou perder dinheiro investindo nos mercados de ações, títulos e derivativos. Alimentada por uma expansão violenta do crédito, política de juros baixos de Alan Greenspan e pela desregulamentação financeira dos anos 90, a bolha de preços de imóveis nos EUA significou um aumento de mais de 100% (em alguns casos 200% até!) no preço das casas e apartamentos. A criação de hipotecas de segunda linha (subprimes) permitiu que pessoas sem renda, sem emprego e sem patrimônio (NINJAS,no income, no job, no asset) pudessem receber crédito para comprar casas a partir de uma complexa engenharia financeira que dependia basicamente do aumento permanente de preços dos imóveis. O mecanismo funcionou muito bem no período que vai de 2003 até 2007, quando a bolha estourou dando origem a uma devastadora crise financeira que se arrasta (em menor grau) até hoje.

O início da crise de 2008 se deu no segundo semestre de 2007. Muitas das hipotecas subprime criadas no auge da euforia em 2005 eram verdadeiras ratoeiras. Nos dois primeiros anos o devedor pagava uma taxa de juros muito baixa (ou até zero em alguns casos). Depois de dois anos, gatilhos eram acionados que passavam a taxa de juros desses contratos para 8 ou 10% ao ano. Se o devedor desse calote nos dois primeiros anos o banco ficava com parte do ganho de aumento de preço do imóvel e forçava o devedor a renegociar o empréstimo com outro banco. A lógica para a criação desses contratos é que nos dois primeiros anos da hipoteca o banco podia ganhar com o aumento de preço dos imóveis e se assumia que uma renegociação com outro banco seria sempre possível.

Quando a bolha estourou de fato, várias instituições quebraram ou foram salvas pelo governo americano. Destaque para os conhecidos casos da Lehman Brothers e Bear Sterns. Mas o que muita gente não sabe é que alguns investidores ficaram milionários ao entender a dinâmica de geração da bolha e investir sabiamente no setor. O fundo americano Cornwall Capital, por exemplo, tinha aproximadamente U$200 milhões em 2007 em seguros contra um possível calote das hipotecas no mercado imobiliário americano. Em questão de dias o valor individual desses seguros pulou de 600.000U$ para 6 milhões de dólares. Outros fundos ganharam também fortunas para seus gestores e clientes.

Esses fundos apostaram de maneira obstinada numa eventual correção de preço dos ativos. Em algum momento os preços de mercado refletiriam o real valor das casas e hipotecas. Ao comprar derivativos que funcionavam como seguros contra um acidente nos preços dos imóveis, esses gestores montavam posições ultra-rentáveis no caso de uma correção do mercado de imóveis (queda dos preços e estouro da bolha). Enquanto os preços subiam e a bolha inflava, sofriam com quedas no valor das cotas dos fundos, saques e constantes reclamações dos clientes. O fundo Scion Capital, por exemplo, foi obrigado a congelar resgates por 6 meses devido a iliquidez de seus ativos no momento de alta dos preços dos imóveis.

Na euforia da bolha todo o mercado era vendedor de seguros contra problemas nos preços dos imóveis. Ninguém queria comprar um derivativo que funcionava como um seguro contra estouro de bolha imobiliária. Pois bem, quando veio o estouro, os poucos investidores fundamentalistas que acreditavam no ajuste ficaram milionários, bem como seus clientes que acreditaram até o final na estratégia. O fundo Cornwall Capital começou com U$100.000 e ganhou mais de 100 milhões de U$ em apenas 3 anos. O fundo Scion Capital fez um lucro de 720 milhões de U$ a partir de um portfólio de 550 milhões apenas em 2007. O fundo Frontpoint Partners mais do que dobrou seu patrimônio de U$ 700 milhões para 1.5 bi de dólares também em 2007. Um belo exemplo de como o mercado pode errar durante anos na precificação de um ativo, mas eventualmente acaba acertando. O preço do ativo financeiro se descola do valor real devido a manias, bolhas e euforias ou depressões e pânicos até que o momento do ajuste chega. Muitas vezes o mercado erra para acima, muitas vezes erra para baixo, dando pouco valor ao que de fato vale. Alguns poucos investidores conseguiram ver o que a maioria das pessoas não via, inclusive os técnicos do FED e do Tesouro americano. Ficaram ricos.